Рынок коммерческой недвижимости московского региона
Рынок офисной недвижимости в 2021 г. восстанавливался опережающими темпами. Прогнозы о том, что большинство офисных пространств будут не востребованы из-за массового перевода сотрудников на удаленку, не оправдались. Компании постепенно возвращали сотрудников на рабочие места, что привело к росту активности на рынке. Рост спроса также был обусловлен необходимостью организации гибких безопасных офисных пространств, для которых требуются бóльшие по площади офисные помещения.
Рекордный рост объема нового строительства за последние 6 лет - около 600 000 кв. м - не оказал существенного влияния на уровень вакансии. В связи с растущим объемом спроса, часть введенных в 2021 г. объектов не вышли на открытый рынок, а были реализованы по схеме built-to-suit.
Общий тренд на рынке офисной недвижимости до ситуации 24 февраля 2022 г. можно было охарактеризовать как позитивный.
Ключевые тренды:
- Планы по вводу ранее анонсированных офисных объектов могут быть скорректированы в сторону уменьшения, что в будущем приведёт к снижению доступности для арендаторов офисов (особенно новых). В условиях санкционного и инфляционного давления, роста кредитных ставок, экспортных ограничений, которые еще сильнее влияют на итак возросшую себестоимость строительства, арендные ставки, вероятно, не будут падать, а в новых объектах они могут вырасти на 10-12%.
- Для дальнейшего развития отрасли, девелоперы ожидают поддержки со стороны государства в виде льготных кредитов на покупку земли и проектное финансирование.
- Фактический уход ряда иностранных компаний с рынка Москвы существенно не скажется на росте вакансии. Рост вакансии может носить временный эффект и, в основном, в бизнес-центрах класса А. Учитывая накопленный дефицит за предыдущие годы, рынок будет в состоянии быстро поглотить эти помещения.
Спрос на офисные помещения, несмотря на вводимые в связи с пандемией ограничения, показывал стабильный рост на протяжении 2021 - начала 2022 гг. Объем сделок аренды и купли-продажи офисов вырос практически в 2 раза по сравнению с показателями 2020 г.
Позитивную динамику спроса отражает его ключевой показатель – объем чистого поглощения (разница между всеми площадями, которые были заполнены и которые вышли на рынок). Поглощение в сегменте офисной недвижимости к концу года превысило 1 млн кв. м. Наибольший объем чистого поглощения зафиксирован в объектах класса А - более 650 000 кв. м. Это наивысшее значение показателя за последние 6 лет. В 2020 г. этот показатель был в отрицательной зоне и составил - 270 000 кв. м, то есть рынок было возвращено больше площадей, чем взято в аренду. Это было вызвано пандемией и вводимыми ограничениями, а также падением деловой активности.
Уход иностранных компаний из России окажет кратковременный эффект в виде роста вакансии в качественных объектах класса А. Доля офисов, занимаемых иностранным компаниями в общем объеме 8-9% (около 2 млн кв.м качественных офисных помещений). Если все компании фактически уйдут из России, то вакансия в классе А увеличится в среднем с 9% до 16-17%, что
составит 12% -12,5 % в среднем по рынку по классам A, B+/ B-. Досрочное расторжение договоров аренды иностранными компаниями влечет значительные финансовые издержки. Большинство договоров невозможно расторгнуть и они заключены на срок 5-7 лет. В результате мы можем увидеть рост числа предложений по субаренде от иностранных компаний, которые приостановили деятельность в России.
В связи с текущей геополитической ситуацией очевидно, что не все из заявленных объектов выйдут на рынок в срок. Объекты на высокой стадии строительства однозначно будут достроены, но объекты в стадии проекта или концепции могут быть заморожены.
Стоит отметить, что мы входим в очередной кризис с очень низким уровнем вакантных площадей, который в среднем по рынку составляет 7-7,5 % - 9% в классе А, 6,2 % в классе B+ /B-. В случае постепенного восстановления деловой активности, дальнейшего развития компаний госсектора и российских IT-компаний, а также в случае выхода на рынок азиатских компаний, на фоне крайне низкого ввода, предпосылок к сильному росту вакансии нет. Рост стоимости отделочных материалов может негативно сказаться на сделках формата shell&core. В условиях новой реальности и общей нестабильности, компании будут стремиться осторожно планировать свои потребности в офисных площадях на перспективу.